Questa breve guida viene redatta in relazione ad un problema che, purtroppo, i locatori si trovano ad affrontare molto frequentemente, soprattutto in un periodo di gravi crisi quale quello che stiamo vivendo da qualche anno. Stiamo parlando, naturalmente, della morosità del conduttore.

L'intento di questo articolo non è di analizzare la normativa applicabile in tali situazioni, bensì di fornire qualche semplice consiglio a chi si trovi a dover affrontare questo tipo di problema.

1) Bisogna essere tempestivi.

Un errore commesso di frequente è quello di non verificare se il conduttore stia provvedendo a corrispondere con regolarità il canone di locazione. Accade spesso, infatti, che il locatore prenda coscienza dell'inadempienza dell'inquilino solo a distanza di mesi, quando ormai la morosità ammonta a 2/3 mensilità. Tale ritardo può “costare caro” in quanto, nella maggior parte dei casi, risulta molto difficile recuperare anche il credito vantato, oltre che la disponibilità dell'immobile.

Il consiglio è quello di verificare periodicamente l'accredito sul conto corrente del canone di locazione, magari richiedendo il servizio home banking alla propria banca.

2) Non si deve attendere.

Una volta riscontrato il ritardo e/o il mancato pagamento di una o più mensilità è molto importante provare a capire quali siano le motivazioni legate a tale inadempimento. Il consiglio è quello di contattare il conduttore per verificare se abbia semplicemente avuto qualche difficoltà di natura temporanea (es. spese impreviste) o se il problema possa essere ben più grave (es. perdita del lavoro). Non si deve dimenticare, tuttavia, che gli inquilini potrebbero cercare di trarre in inganno il locatore, fornendo giustificazioni apparentemente credibili per celare problematiche ben più gravi. Le scuse che statisticamente risultano più utilizzate riguardano presunti bonifici che sarebbero già stati effettuati ma non ancora accreditati o ritardi, da parte del datore di lavoro, nel pagamento dello stipendio.

Nel caso in cui l'inquilino eviti il contatto diretto (es. non risponde al telefono, rimanda l'incontro più volte) o lasci trasparire una situazione di evidente difficoltà, il consiglio è di rivolgersi immediatamente ad un avvocato.

3) La prevenzione è fondamentale.

E' molto utile valutare con attenzione la persona alla quale si intende concedere in locazione un immobile. Sarebbe, ad esempio, consigliabile richiedere informazioni circa l'attività lavorativa svolta, in modo da poter verificare, anche solo astrattamente, la capacità di corrispondere regolarmente il canone di locazione.

E' fondamentale, inoltre, verificare il contenuto del contratto di locazione prima di sottoscriverlo, esaminando, in particolare, l'importo del deposito cauzionale, le eventuali garanzie offerte dal conduttore o da terzi, l'inventario dei beni mobili presenti nell'immobile etc.

Nel caso in cui ci si avvalga di un mediatore è generalmente tale soggetto che si occupa di verificare l'affidabilità del conduttore, di stipulare il contratto di locazione ed eseguire i successivi adempimenti (es. registrazione). Anche tale professionista, tuttavia, non ha a disposizione molti strumenti per eseguire verifiche approfondite. Egli potrà, ad esempio, basarsi sulla conoscenza diretta del potenziale conduttore o su eventuali esperienze passate con lo stesso soggetto, confrontarsi con altri colleghi, ma non potrà certamente svolgere una vera e propria indagine.

Il consiglio è di richiedere una copia di una busta paga recente e/o informazioni circa la ditta / società di cui il conduttore riferisce di essere titolare / socio. Ed insistere, ove possibile, per il rilascio di qualche forma di garanzia (es. terzo garante, fideiussione bancaria, polizza assicurativa), soprattutto nel caso in cui l'importo del canone di locazione risulti elevato.

CONVENZIONE LOCAZIONI

Lo Studio Legale Spadaro offre un servizio di consulenza specifico che nasce per fornire assistenza a tutti coloro che decidono di concedere in locazione uno o più immobili. E' possibile, infatti, stipulare ad un prezzo forfetario una convenzione che garantisca al locatore i seguenti servizi:

1. consulenza orale in sede di redazione del contratto di locazione (esame del contenuto del contratto ed assistenza alla personalizzazione di alcune clausole);

2. assistenza per l'intera durata contrattuale (fino alla prima scadenza, ma con possibilità di rinnovo), comprensiva anche di n. 2 solleciti di pagamento nel caso di morosità del conduttore;

3. consulenza orale in merito ad eventuali ipotesi di mancato rinnovo del contratto alla scadenza;

4. compenso per l'assistenza professionale nelle eventuali procedure di sfratto per morosità e/o finita locazione già fissato al momento della stipula della convenzione.

Richiedere un preventivo totalmente gratuito per tale servizio è semplicissimo, è sufficiente, infatti, seguire tre semplici passaggi:

• compilare il modulo riportato nella sezione CONTATTI indicando nel contenuto del messaggio la “richiesta di preventivo convenzione locazioni” oltre al Comune ove risulta ubicato l'immobile;
• lo Studio Legale Spadaro provvederà ad inviare un preventivo non vincolante entro due giorni lavorativi dal ricevimento della richiesta con allegata la bozza di convenzione;
• il Cliente potrà conferire l'incarico allo Studio Legale Spadaro mediante la sottoscrizione del relativo contratto professionale ed il versamento del compenso pattuito per così attivare immediatamente la convenzione.